Le programme fédéral de crédits d'impôt pour les logements à loyer modique a été couronné de succès depuis 1987 en offrant aux locataires à faible revenu des appartements décents à un loyer abordable. Si vous cherchez un appartement dans un crédit d'impôt , il y a certaines choses que vous devriez savoir avant de faire une demande.
Voici des réponses aux questions fréquemment posées au sujet du programme fédéral de crédit d'impôt pour les logements à loyer modique.
Q: Quel est le programme de crédit d'impôt?
R: Le programme de crédit d'impôt, aussi connu sous le nom de «programme fédéral de crédits d'impôt pour les logements sociaux» ou simplement LIHTC, est un programme populaire de logement abordable qui existe depuis 1987. Contrairement à la plupart des programmes de logement administrés par HUD, programme de crédit est administré par l'IRS, en coordination avec les organismes de financement du logement de l'Etat à travers le pays. Les locateurs qui participent au programme peuvent réclamer des crédits d'impôt pendant 10 ans pour leurs propriétés de crédit d'impôt en échange de la location d'au moins une partie de leurs appartements à des locataires à faible revenu moyennant un loyer restreint.
Q: Puis-je demander un crédit d'impôt?
R: Non. Le programme de crédit d'impôt prend son nom parce que les propriétaires de propriétés participantes reçoivent des crédits d'impôt importants en échange de la viabilité de leurs immeubles. En tant que locataire d'un crédit d'impôt , la prestation que vous recevez prend la forme d'un loyer restreint, en supposant que vous êtes admissible au revenu.
Q: Dans le revenu du ménage, les annuités sont-elles comptées?
R: Si vous avez une pension de retraite ou une autre rente, il y a de fortes chances qu'elle doive être comptée d'une façon ou d'une autre dans le revenu de votre ménage. Comment un locateur devrait déterminer comment traiter une rente que vous avez (ou que vous pouvez mettre en place après avoir signé un bail pour un appartement à faible revenu à un crédit d'impôt foncier) dépend de si vous avez le droit de retirer le solde de la rente et si vous recevez déjà des paiements.
Si vous avez déjà commencé à recevoir des paiements, le propriétaire devra demander à votre courtier si vous avez le droit de retirer le solde de la rente. Si vous avez ce droit, alors le propriétaire doit traiter votre rente comme un atout.
En outre, une fois que vous avez commencé à recevoir des paiements de rente, vous ne pouvez normalement pas le convertir en une somme forfaitaire en espèces. Si c'est votre situation, alors vos paiements réguliers seront traités comme un revenu par votre propriétaire.
Attendez-vous à ce que votre propriétaire vérifie si vous avez le droit de retirer le solde (même si des pénalités sont imposées), sur quelle base la rente pourrait augmenter dans l'année à venir, toute pénalité de rachat ou de pénalité de retrait anticipé et le taux d'imposition et la pénalité fiscale qui s'appliqueraient si vous deviez retirer la totalité du solde de votre rente.
Q: Les fiducies sont-elles comptabilisées dans le revenu du ménage?
R: Les fiducies sont souvent comptabilisées d'une manière ou d'une autre dans le revenu du ménage. Comment un locateur devrait déterminer comment traiter une fiducie que vous avez (ou que vous pouvez mettre en place après avoir signé un bail pour un appartement à faible revenu à un crédit d'impôt) dépend de si vous avez accès au principal dans le compte ou le revenu du compte.
Q: Les actifs sont-ils considérés comme un revenu?
R: Non. Les actifs eux-mêmes ne sont pas comptabilisés en tant que revenu, cependant, tout revenu produit par un actif est normalement pris en compte pour déterminer l'admissibilité d'un ménage au revenu ... Lire la suite
Q: Les locateurs vérifient-ils le revenu?
Un: Oui. Si vous envisagez de faire une demande d'appartement à faible revenu dans un immeuble de crédit d'impôt, vous devez vous attendre à ce que le propriétaire ou le gestionnaire immobilier ait besoin d'une vérification du revenu et de l'actif. Le programme de crédit d'impôt nécessite une vérification, compte tenu de l'enjeu ... En savoir plus
Q: Comment est calculé mon loyer?
R: Le loyer est calculé en fonction du nombre de chambres dans l'appartement, et non du nombre réel de personnes qui y vivent. Votre locateur doit calculer votre loyer en supposant que 1,5 occupants habitent dans chaque chambre (ou un occupant, dans le cas d'un studio).
Ainsi, le loyer d'un appartement de deux chambres, par exemple, serait basé sur trois occupants (1,5 x 2 chambres) dans l'appartement.
Le loyer du crédit d'impôt comprend également une allocation de services publics.
Le loyer maximal que vous pouvez être tenu de payer pour une unité à faible revenu dans un crédit d'impôt est de 30% d'un pourcentage (généralement 50% ou 60%) du revenu brut médian de la région (AMGI).
Q: Le nombre de personnes dans mon ménage a-t-il une incidence sur l'admissibilité?
Un: Oui. Le nombre de personnes dans votre ménage détermine si vous pouvez être admissible à une unité à faible revenu dans un crédit d'impôt foncier. Votre ménage doit gagner moins d'un certain pourcentage du revenu brut médian de la région (AMGI), qui est basé sur la taille du ménage. D'un autre côté, le loyer du crédit d'impôt n'est pas basé sur le nombre réel de personnes dans votre appartement.
Q: Devrai-je signer un bail spécial?
R: Non. Le programme de crédit d'impôt n'exige pas que les locateurs signent un bail spécial. Mais vous pouvez trouver un avenant de bail avec une ou deux clauses spécifiques au programme de crédit d'impôt. Par exemple, vous pouvez probablement vous attendre à ce qu'une clause vous oblige à coopérer avec votre locateur pour la recertification et la vérification de votre revenu chaque année, et il se peut que votre propriétaire vous informe que vous avez sciemment donné des renseignements erronés ou incomplets sur votre revenu. pourrait être un motif de résiliation de votre bail.
Q: Puis-je louer de mois en mois?
R: Lorsque vous signez pour la première fois le bail d'un appartement dans un crédit d'impôt, il doit être d'une durée d'au moins six mois (bien qu'il y ait quelques exceptions). Après cela, vous et votre propriétaire pouvez convenir de renouveler votre bail sur une base mensuelle.
Q: Y aura-t-il des locataires à taux de marché dans le bâtiment?
R: Il peut y avoir. Plusieurs propriétés de crédit d'impôt comprennent certains appartements à faible revenu et certains appartements au taux du marché.
Q: Est-ce que je me distinguerai comme un faible revenu s'il y a des locataires à taux de marché?
R: Tu ne devrais pas. Les locateurs sont tenus de ne pas séparer les appartements à faible taux d'intérêt du marché, et personne à votre crédit d'impôt ne devrait savoir combien de loyer vous payez à moins que vous ne le leur disiez.
Q: Mon revenu est-il déterminé en fonction de ce que j'ai fait l'année dernière?
R: Non. C'est déterminé en anticipant et en «annualisant» votre revenu pour l'année suivante. Par exemple, si vous gagnez 3 000 $ par mois à un emploi, ce revenu sera compté comme 36 000 $ (12 mois x 3 000 $), même s'il s'avère que vous obtenez une augmentation ou même perdre votre emploi un mois après votre déménagement.
Q: Comment les locateurs comptent-ils le revenu d'emploi irrégulier?
R: Le revenu d'emploi doit être inclus dans le revenu du ménage, que le revenu soit stable ou irrégulier.
Normalement, les locateurs qui participent au programme de crédit d'impôt doivent utiliser la situation actuelle du locataire pour «annualiser» le revenu, ce qui signifie inclure un montant que le locataire s'attend à gagner au cours des 12 prochains mois, même s'il s'avère beaucoup plus élevé ou plus bas.
Q: Un règlement de divorce ou des actifs conjoints me disqualifieront-ils?
R: Non. Un locataire potentiel n'est pas disqualifié simplement pour avoir un règlement de divorce ou des biens communs.
Bien qu'il soit possible que votre situation de revenu après un divorce vous rende inéligible, avoir un règlement de divorce ou des biens communs ne sont pas des raisons valables de refuser de traiter une demande de crédit d'impôt ou de considérer automatiquement le demandeur comme non admissible.
Q: Le loyer est-il basé sur mes revenus?
Contrairement aux autres programmes de logement, le loyer du crédit d'impôt est basé sur le revenu moyen de votre comté ou d'une autre région. Cette moyenne est connue sous le nom de «revenu médian brut de la région» (AMGI), que HUD met à jour chaque année. Votre revenu réel importe quand il s'agit de déterminer si vous êtes admissible à un appartement à faible revenu à un crédit d'impôt foncier. Mais le loyer que vous payez n'est pas basé sur votre revenu.
Q: Suis-je inadmissible aux autres si je gagne trop de revenus pour un crédit d'impôt foncier?
R: Pas nécessairement. Bien que chaque crédit d'impôt doit respecter les mêmes règles pour déterminer l'admissibilité au revenu, vous pouvez gagner trop pour un crédit d'impôt, mais être considéré comme admissible pour d'autres. Cela peut arriver si, par exemple, vous gagnez 55% de la limite de revenu. Une propriété qui doit être louée à des locataires ne gagnant pas plus de 50% des limites de revenu vous rejetterait, mais les propriétés utilisant le chiffre de 60% vous trouveraient admissible. En outre, les limites de revenu varient selon le comté, donc si vous gagnez un peu trop de revenus pour une propriété, vous pouvez avoir du succès à une autre propriété qui utilise des limites différentes.
Q: Puis-je être expulsé si mon revenu augmente après mon arrivée?
R: Vous ne devriez pas avoir à vous soucier d'être expulsé pour avoir dépassé votre revenu. Si votre revenu s'élève à 140% du revenu brut médian de la région (AMGI), il n'y a pas de problème. Si votre revenu dépasse ce niveau, il se peut que le locateur doive prendre des mesures pour s'assurer que l'immeuble demeure admissible à tous ses crédits d'impôt.
Dans le pire des cas, votre propriétaire peut (avec un préavis approprié) passer votre appartement au taux du marché et vous perdriez le bénéfice de votre loyer restreint. Cependant, si votre revenu est si élevé, vous n'êtes pas vraiment à faible revenu et vous devriez être en mesure de payer le loyer du marché. Les propriétaires des propriétés de crédit d'impôt ne peuvent expulser les locataires que pour des «raisons valables» telles que définies par les lois de l'État ou locales. Cela signifie également que votre propriétaire ne peut pas décider de ne pas renouveler votre bail sans motif valable.
Q: A chaque fois que mes revenus changent, dois-je me recertifier?
R: Heureusement, non. Le programme de crédit d'impôt n'a pas de «recertification provisoire», ce qui signifie que si vous changez d'emploi, obtenez une augmentation ou achetez ou vendez un actif, vous n'avez pas besoin de calculer et de vérifier à nouveau votre revenu. Vous devriez vous attendre à rencontrer la direction pour recertifier votre revenu juste une fois par année, habituellement vers l'anniversaire de la signature de votre bail.
Q: En tant qu'étudiant, puis-je vivre dans une propriété de crédit d'impôt?
R: La règle générale est que si tout le monde dans votre ménage est un étudiant à temps plein, vous ne pouvez pas louer à un crédit d'impôt. Donc, si vous êtes un étudiant à temps plein avec un colocataire qui va à l'école à temps partiel, alors vous allez bien. Si tout le monde dans votre foyer va à l'école à temps plein, demandez à la direction si vous tombez dans une exception.
Q: Les biens du crédit d'impôt doivent-ils être conformes aux lois sur la discrimination?
Un: Oui. Les propriétés de crédit d'impôt sont assujetties aux mêmes lois sur le logement équitable que les propriétés conventionnelles. De plus, grâce à un accord entre HUD, le département du Trésor et le ministère de la Justice (DOJ), l'IRS peut facilement se renseigner sur la violation de logement juste d'un propriétaire et l'utiliser comme motif de non-conformité de crédit d'impôt. Cela signifie que les propriétaires de biens de crédit d'impôt ont encore plus de raisons de ne pas exercer de discrimination à votre égard.
Q: Comment les locataires et les prospects peuvent-ils obtenir plus d'informations sur les exigences du programme?
R: Les locataires et les clients potentiels ont souvent des questions sur le revenu et les règles concernant les biens du crédit d'impôt. En plus des réponses aux questions fréquemment posées, vous pouvez obtenir des réponses à des questions spécifiques à l'État par l'agence nationale de financement du logement qui administre le programme de crédit d'impôt dans votre région. Voir la liste des agences de financement de l'État .